Vous êtes bailleur et vous avez trouvé un locataire pour vos locaux. Vous êtes un entrepreneur ou une entreprise et vous avez trouvé un local pour votre activité.
Vous êtes d’accord avec votre cocontractant sur le montant du loyer.
Félicitations !
Il reste cependant beaucoup de choses sur lesquelles se mettre d’accord.
Le coût de la location ne dépend pas que du loyer
Plusieurs paramètres vont déterminer le coût réel de la location pour le bailleur, comme pour le preneur :
-
- l’évolution du loyer dans le temps (le bail prévoit-il une clause d’indexation ?),
- les charges du local, mais aussi éventuellement de l’immeuble dans lequel se situent les locaux,
- les travaux qui pourraient s’avérer nécessaires lors de l’installation du locataire, en cours de bail, et à la fin du bail, dans les locaux, mais aussi dans l’immeuble dans lequel se situent les locaux.
Si la loi détermine la répartition entre le bailleur et le locataire pour un certain nombre de coûts, d’autres peuvent être négociés entre les parties.
Il faut se mettre d’accord sur le présent …
Avez-vous réalisé un état des lieux contradictoire ?
Des travaux sont-ils nécessaires pour permettre l’exploitation du local ? Par qui sont-ils financés ?
L’installation d’une devanture ou d’une enseigne est-elle nécessaire ?
Prévoyez-vous une condition suspensive pour obtenir :
-
- l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires si le local est situé dans un immeuble en copropriété et que les travaux le nécessitent (travaux sur des parties communes telles qu’un mur porteur ou modification de l’harmonie de l’immeuble) ?
- les autorisations d’urbanisme éventuellement nécessaires ?
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Quelles sont les modalités de règlement (d’avance ou à terme échu, selon quelle temporalité, par virement ou autre, etc) ?
… Et préparer l’avenir
Si vous signez un bail professionnel (6 ans) ou un bail commercial (3-6-9 ans avec un droit au renouvellement), votre relation avec votre cocontractant peut durer pendant de très longues années, sur les bases du contrat que vous aurez signé au départ.
Il faut donc s’efforcer de prévoir ce qui pourrait se passer à l’avenir et anticiper :
-
- que se passe-t-il si les locaux sont détruits ?
- dans quel état les locaux doivent-ils être maintenus pendant la durée du bail ? rendus en fin de bail ?
- dans quelles conditions le locataire peut-il faire des travaux dans les locaux ?
- prévoit-on une procédure particulière pour la restitution des locaux ?
- quelles sont les activités autorisées dans le local ? peuvent-elles être modifiées en cours de bail, et dans quelles conditions ?
- le locataire a-t-il le droit de sous-louer le local, et dans quelles conditions ? de céder son droit au bail, et dans quelles conditions ?