Il existe plusieurs types de ventes aux enchères immobilières. Je n’évoquerai ici que celle qui nécessite de faire appel à un avocat, à savoir la vente aux enchères judiciaire, qui se passe à la barre du tribunal.
Après avoir abordé LA question que tout le monde se pose, je répondrai aux autres questions qu’il convient de se poser.
Combien sera vendu le bien au final ?
Quand un créancier fait procéder à la vente judiciaire d’un bien immobilier, la mise à prix ne dépend pas de la valeur sur le marché du bien mis aux enchères, mais est en principe fixé en fonction du montant de la dette dont le recouvrement est recherché.
La vente aux enchères judiciaire n’est en effet qu’un moyen pour un créancier de se faire rembourser une dette due par le propriétaire du bien immobilier.
Ainsi, contrairement à une vente classique où le vendeur cherche à obtenir le meilleur prix possible, dans la vente judiciaire, le créancier qui fait procéder à la vente a uniquement pour objectif de récupérer l’argent qui lui est dû, et de se voir rembourser les frais qu’il a dû engager pour y parvenir.
C’est dans cet esprit qu’est fixé le montant de la mise à prix, ce qui explique pourquoi la vente aux enchères peut avoir l’air (à première vue) d’une très bonne affaire.
Mais la mise à prix n’est pas le prix de vente.
La mise à prix n’est que le point de départ des enchères, les acquéreurs potentiels vont faire grimper le prix par leurs enchères, jusqu’à ce que plus personne ne renchérisse pendant 1 minute 30.
La pratique montre que dans le cas d’une vente aux enchères d’un bien de qualité, le prix final aura tendance à se rapprocher du prix du marché. Et plus il y a de monde dans la salle, et donc d’acheteurs potentiels, plus le prix risque de monter.
Cela étant dit, une vente aux enchères n’est pas une mince affaire, il faut faire appel à un avocat, disposer de garanties de solvabilité, prendre des risques, et cela reste donc un marché à part du marché traditionnel, qu’il peut être intéressant d’explorer pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier.
Des biens avec des défauts (en mauvais état, occupé par un locataire ou par le débiteur lui-même par exemple) attireront beaucoup moins d’acheteurs potentiels, et pourront donc être acquis à des prix attractifs pour ceux qui sont prêts, y compris financièrement, à tirer le meilleur parti de ces biens.
Une vente judiciaire n’est pas une vente traditionnelle
Si vous avez déjà acheté un bien immobilier sur le marché « traditionnel », vous avez peut-être en tête une visite individuelle du bien réalisée à un horaire de votre convenance, des informations complètes qui vous sont transmises par l’agent immobilier et le notaire, un délai de rétractation, une condition suspensive d’obtention d’un prêt, et la signature de la vente devant un notaire.
Rien de tout cela ne s’applique dans le cadre d’une vente judiciaire.
En effet, une seule visite est organisée pour le bien, toutes les personnes intéressées doivent s’y rendre en même temps, à l’heure et au jour fixé par l’huissier de justice qui l’organise. Il vous est très fortement conseillé de participer à cette visite avant d’enchérir.
Aucune information ne vous est transmise, il vous appartient de vous renseigner par vous-même, en consultant le cahier des conditions de vente qui comprend toutes les informations disponibles sur le bien (et notamment les diagnostics techniques). Celui-ci est consultable au greffe du tribunal où se tiendra la vente (au Havre, sur rendez-vous uniquement), ou peut être obtenu par l’avocat que vous aurez missionné pour porter votre enchère.
Lorsque vous gagnez l’enchère, il n’y a pas de rétractation possible.
Vous disposez d’un délai de 2 mois à compter de l’adjudication définitive pour payer le prix (étant précisé que les frais préalables et les émoluments, qui s’ajoutent au prix de vente, doivent être payés sous 1 mois). Si jamais vous comptez financer l’acquisition par un prêt, il faut donc vous assurer auprès de votre banque que celle-ci vous suivra bien si vous remportez l’enchère, et que vous pourrez disposer des fonds dans le délai de 2 mois.
Si vous ne payez pas le prix dans le délai, vous perdez la somme que vous avez due mettre en garantie pour enchérir (10% de la mise à prix, et minimum 3 000 €), vous supportez des intérêts sur votre enchère ainsi que les frais de la nouvelle vente, et vous devrez payer la différence si le bien est revendu à un prix inférieur à votre enchère.
Aucun notaire n’intervient, c’est votre avocat qui se chargera de faire publier votre titre de propriété (ce qui occasionne des frais de mutation dus au Trésor Public, que vous devrez supporter).
Comment faire pour enchérir ?
Si une fois le bien visité et le cahier des conditions de vente consulté vous souhaitez toujours enchérir, vous devrez nécessairement faire appel à un avocat du ressort du tribunal dans lequel la vente doit se tenir, et lui indiquer le montant maximum de votre enchère.
Chaque avocat ne peut disposer que d’un seul mandat.
Vous devrez fournir un certain nombre d’informations sur votre situation personnelle, et justifier de votre solvabilité.
Vous devrez en outre remettre un chèque de banque représentant 10% de la mise à prix et au moins 3 000 €. Ce chèque vous sera restitué si vous ne remportez pas l’enchère.
Des informations vous seront données par votre avocat sur les frais, émoluments et droits de mutation, que vous devrez supporter en plus du prix.
Après l’audience, il peut y avoir une surenchère (qui doit être formalisée par un avocat dans les 10 jours) qui entraîne la remise en vente du bien. La mise à prix est alors égale au prix arrêté lors de la première vente aux enchères majoré de 10% minimum. Les enchères se déroulent de la même manière que la première fois, excepté qu’il ne peut y avoir surenchère sur une surenchère.
S’il n’y a pas de surenchère, la vente est définitive, vous devez payer le prix, les frais et les émoluments, et supporter les droits de mutation.